Orange County 的房子类型和社区差别很大。看贷款时，先把房价、首付、HOA、税费和保险放在同一张预算里，再讨论 Conventional、Jumbo 或其他项目。
先记住这几点
- 首付不能用掉所有现金，要给 closing 和交割后支出留余地。
- 社区 HOA 和房屋保险会直接改变总月供。
- 自雇、RSU 或奖金收入要在出 offer 前先核算。
首付准备多少才合适？
没有一个适合所有人的比例。多放首付可能降低月供，但也会减少手上的现金。还要留出 closing costs、搬家、维修和 lender 可能要求的储备金。
为什么同样房价，月供差很多？
利率只是其中一项。HOA、房产税、保险、贷款类型、mortgage insurance 和 points 都会造成差异。比较时应使用相同假设。
自雇家庭先准备什么？
先准备个人和企业税表、今年 P&L，以及近期银行流水。不要直接拿营业额当 qualifying income；先算传统收入，再看是否需要其他文件方案。
换房时最怕什么？
常见情况是旧房净值还没到账、新旧两笔月供需要同时承担，或者 closing 日期衔接不上。应提前留出时间差。
David 提醒
如果你还没有确定具体城市，可以先给我房价区间和每月能接受的总支出。我会反推一个更实际的贷款和首付范围。
常见问题
Orange County 的贷款上限都一样吗？
Conforming limit 通常按 county 和房屋单位数确定，但具体项目和高额贷款分类还要看申请年份。
礼金可以做首付吗？
部分贷款允许符合条件的 gift funds，但赠与人、转账和文件要求应提前确认。
买投资房可以只看租金吗？
DSCR 等项目会重视租金，但房产、首付、信用、资产和项目规则仍会影响结果。