先说结论
自雇买房最常见的误会，是拿公司营业额直接当作可以贷款的收入。银行通常会看税表、企业结构、业务持续性和实际可用收入。税表算出来不够时，再比较其他文件方案。
先记住这几点
- 先把传统税表收入算清楚，不要一开始就跳到 Bank Statement。
- 公司进账不等于个人可以用于还贷的收入。
- 替代文件方案可能更灵活，但利率、费用和首付条件也可能不同。
传统贷款怎么核收入？
常见做法是查看个人税表以及适用的企业税表和附表，分析净收入、某些非现金费用、业务所有权和收入是否持续。企业里赚到的钱，不一定都能直接算到个人名下。
为什么银行算得比我想的低？
报税中的业务费用会降低净收入；合伙企业或 S Corporation 的收入也可能没有实际分配给个人。最近业务下降、一次性收入或大量使用企业资金，也可能需要解释。
什么时候会看 Bank Statement？
如果税表收入和实际现金流差别很大，可以了解使用个人或企业流水的项目。银行会看存款、业务支出比例、流水月份和异常大额进账。不同项目算法不一样。
比较方案时别只问利率
要把首付、points、lender fee、prepayment penalty、储备金和未来重贷可能性一起看。有时降低房价或多准备首付，比选择费用更高的项目更合适。
David 提醒
第一次沟通可以先准备最近两年税表、今年的 P&L 和几个月银行流水。我会先看传统收入有没有被低估，再讨论其他方案。
常见问题
自雇一定要有两年历史吗？
很多传统项目会关注自雇历史，但具体年限、同领域经验和例外处理要看项目规则与完整资料。
公司流水可以直接乘一个比例吗？
有些 Bank Statement 项目会使用 expense factor，但比例和可扣除存款由项目决定，不能用一个固定公式代表所有 lender。
CPA letter 一定需要吗？
不一定。是否需要以及信中确认什么内容，要按 lender 和项目要求准备。
官方资料
本文用于一般房贷教育，不是贷款批准、利率报价、法律、税务或移民法律意见。具体结果取决于 lender、项目、完整申请资料、房产和当时市场。