在 Los Angeles 买房，先确认是自住、出租，还是一部分自住一部分出租。Duplex、ADU、Condo 和纯投资房的贷款资料不完全一样，不能只按同一个月供公式判断。
先记住这几点
- 先确认 occupancy 和房屋单位数。
- 预计租金能否使用，要看项目和文件。
- 老房、保险和 appraisal 可能影响 closing 时间。
自住和投资房为什么差别大？
房产用途会影响首付、定价、文件和可接受的租金收入。计划入住其中一个单位时，要如实说明 occupancy；不要为了获得不同条件而错误申报。
Duplex 的租金可以帮助贷款吗？
部分传统项目可能按规则考虑其他单位的合格租金，投资房也可能比较 DSCR。但需要租约、appraisal rent 或其他文件，不能把网上看到的租金直接全部算入。
老房子要给时间留余量
房屋状况、保险可获得性、加建或 ADU 文件，都可能影响 appraisal 和 lender review。发现重大差异时，应让 realtor、保险代理和 lender 尽早沟通。
Cash-out 买下一套房划算吗？
先比较现有房贷利率、套现后的新余额、closing cost 和新投资的现金流。把低利率旧贷款全部换掉，不一定是成本最低的做法。
David 提醒
Los Angeles 的房产情况差异很大。第一次沟通时，除了房价和收入，最好把地址、单位数、用途和预计租金一起发来。
常见问题
Duplex 一定属于投资房吗？
不一定。借款人是否入住、房屋单位数和具体项目会影响分类。
ADU 租金可以算收入吗？
有些情况下可能考虑，但合法性、appraisal、租约和项目规则都需要核实。
买房前需要先找保险吗？
建议尽早取得保险报价，尤其是老房或特殊风险区域，以免临近 closing 才发现成本或承保问题。