第一次买房，先别急着问自己"最高能贷多少"。更实用的问题是：每月总支出多少你还能正常生活，首付以后手里要留多少钱，准备什么时候买。贷款类型、首付比例和援助计划都是围绕这个问题展开的工具，不是目标本身。
先记住这几点
- 用总月供定预算，不只看本金和利息。
- Preapproval 是看房前对收入、资产和信用的初步审核；签订购房合同后继续完成房产与贷款审核。
- 不同贷款类型的最低首付差别很大，20% 不是唯一起点。
- 拿到具体房子后，再比较同类贷款的 Loan Estimate。
主要贷款类型怎么选
| 类型 | 最低首付 | 按揭保险 | 大致适用人群 |
|---|---|---|---|
| Conventional | 约 3%（自住房，首次购房常见） | 未满约 20% 权益通常需付 PMI，权益到位后一般可取消 | 大多数信用条件较好的买家 |
| FHA | 约 3.5% | MIP，部分情况下需长期支付 | 信用分偏低或首付资金有限 |
| VA | 可到 0% | 无传统 PMI，但有 funding fee | 符合条件的现役军人、退伍军人及家属 |
| USDA | 可到 0% | 有担保费 | 符合区域和收入条件的买家，通常限特定农村/郊区地段 |
具体信用分门槛、DTI 上限和贷款限额每年可能调整，且因 lender 而异，出价前应以当年官方标准和 lender 报价为准，不要直接套用旧数字。
第一步：定一个舒服的月供
把本金、利息、房产税、保险、HOA 和可能的 mortgage insurance 都算进去。加州房产税大致围绕房价的 1% 左右，之后每年的增幅受 Prop 13 限制、通常不超过 2%，但具体税率和特别评估因地区而异。银行批准的月供上限，不一定是你愿意长期承担的金额。
第二步：把首付资金说明白
银行会看钱在哪里、存了多久、是否来自赠与或卖出资产。不要临近申请才把大笔资金在多个账户之间来回转，说不清来源的大额存款经常会拖慢审批。
首付不够，加州有哪些援助路径
加州和不少地方政府为首次购房者提供首付援助或低息 second loan，例如 CalHFA 的相关项目，以及部分县市自己的 down payment assistance program。这类项目通常有收入上限、名额限制，具体额度和资格年年可能调整，出价前务必到官方网站核实当年状态，不要按过去的数字估算。
第三步：做 Preapproval
准备收入、资产、信用和身份文件，让贷款人员先检查。Preapproval 会帮助你了解预算和材料问题，但房产、收入或信用变化后，结果也可能变化。
第四步：有房子以后比正式数字
比较相同日期和相似假设下的 Loan Estimate。除了利率，还要看 APR、points、lender credits、现金到交割金额和五年成本。
David 提醒
第一次买房最容易被"你最多能买多少"带着走。我更建议先告诉我你希望月供控制在多少，再反推房价和首付，而不是反过来。
常见问题
Prequalification 和 preapproval 有什么区别？
不同机构用词不完全一致。重点看对方是否查看了信用、收入和资产文件，以及结果中有哪些条件。
一定要首付 20% 吗？
不一定。不同项目有不同选择，但较低首付可能带来 mortgage insurance、更高月供或其他条件。
比较多个 lender 会伤信用吗？
CFPB 说明，在一定时间窗口内的多次 mortgage credit checks 通常按一次 inquiry 处理，但应向信用机构或贷款方确认具体情况。
首付援助计划一定能申请到吗？
不一定，这类项目通常有收入上限和名额限制，且额度、条件每年可能调整，需要按当年官方标准逐一核实资格。