大多数申请会用到身份证明、收入、资产、信用授权和房产资料。自雇、租金收入、赠与资金或身份文件有变化时，需要补充不同材料——真正麻烦的地方不在"要不要准备"，而在不同身份的材料结构不一样。
预批阶段通常先准备什么
- 身份证明 — 驾照、护照、绿卡或签证文件
- 收入文件 — 最近 30 天工资单、最近 2 年 W-2 或税表
- 资产文件 — 最近 2 个月银行流水、证券账户、退休账户
- 债务信息 — 月供、车贷、学生贷款、信用卡最低还款
- 购房信息 — 目标价格区间、首付比例、城市、是否自住
按身份拆开的材料清单
| 身份类型 | 通常需要 |
|---|---|
| W2 工薪族 | 最近 30 天工资单、最近 2 年 W-2、最近 2 年个人税表、最近 2 个月银行流水、身份证件与社保号 |
| 自雇人士 / 1099 / 公司老板 | 最近 1-2 年个人税表、最近 1-2 年公司税表、P&L 和 Balance Sheet、营业执照或 CPA 信、12-24 个月银行流水（如走 Bank Statement） |
| H1B / OPT / EAD | 护照和签证页、I-797、I-20 或 EAD、employment verification letter、最近 30 天工资单、最近 2 年 W-2 / 税表 / 银行流水 |
| DSCR 投资房 | 目标房产地址与合同、lease agreement 或 market rent schedule、首付款来源和储备金证明、LLC 文件（如以公司持有）、身份证明和资产文件 |
正式审批阶段常补的材料
更新版工资单或银行流水、大额存款解释信、gift fund letter、房屋保险报价、purchase contract / escrow / title 文件、HOA 或补充房产文件。
最容易漏掉的 5 样东西
- 大额存款来源 — 不是账上有钱就行，lender 会看这笔钱从哪里来、是不是新借来的。
- 学生贷款月付 — 尤其是医生、自雇或高学历客户，很多人忽略这一项对 DTI 的影响。
- 公司文件版本过旧 — 自雇客户常有税表、P&L、营业执照时间不一致的问题。
- 旧地址或姓名不一致 — 不同文件上的地址、拼写或 marital status 不一致，会拖慢 underwriting。
- 只准备 PDF，不准备解释 — 很多时候问题不在材料缺不缺，而在 lender 看不懂这份文件和收入逻辑。
David 提醒
把 PDF 原件按"收入、资产、身份、房产"四个文件夹整理，补材料时会快很多。多页 statement 要保留所有页面，截图不能代替完整 PDF。
常见问题
截图可以代替 statement 吗？
通常完整 PDF statement 更合适，截图可能缺少姓名、账号或日期。
材料提交后还会再要吗？
会。时效性文件和 underwriting 问题可能需要更新或补充。
大额存款一定有问题吗？
不一定，但通常需要说明和证明来源。