买房流程应先定预算、整理文件和做 preapproval，再找房；签约后完成正式申请、appraisal、underwriting 和 closing。真正容易乱掉的是每一步该准备什么、什么时候开始下一步。
买房流程七步
- 先做 Preapproval — 把预算、月供、首付和贷款路线算清楚，再看房和出价会更稳。
- 看房并缩小目标范围 — 把城市、社区、房型和真实成本一起判断。
- 出 Offer 并谈条件 — 除了价格，还涉及 escrow、inspection、loan contingency 和 closing 节奏。
- 正式提交贷款申请 — offer 接受后贷款才正式进入 lender 审核流程，也会开始看到 Loan Estimate。
- Appraisal 和 Underwriting — 最容易出现补件的一步，lender 会更细地看收入、资产、首付来源和房产文件。
- 看 Closing Disclosure — 核对利率、APR、points、closing costs 和 cash to close 有没有明显变化。
- 签字、打款、Closing — 文件签完、资金到位、county 过户登记完成之后，交易才算真正 closing。
每一步最容易忽略什么
- Preapproval：预算和真实月供没先算清。
- Offer：只盯价格，没同步想清 closing 时间和贷款节奏。
- Loan Estimate：只看利率，没一起看 APR、points、cash to close。
- Underwriting：大额存款、gift fund、收入解释和公司文件准备不够。
- Closing：没有提前核对最终需要带多少资金，以及 wire 的时间安排。
David 提醒
很多人卡在 underwriting，是因为材料和解释没有提前准备好。换工作、新开信用账户、首付来源变化，都应该第一时间告诉贷款人员，别等 underwriter 来问。
常见问题
Preapproval 多久有效？
没有统一期限，文件、信用和市场变化后可能需要更新。
什么时候锁利率？
取决于合同时间、市场和 lender 规则，应确认锁定期限和延长费用。
Closing Disclosure 要看什么？
核对贷款条款、费用、现金到交割和与 Loan Estimate 的差异。