DSCR = 每月合格租金 ÷ 每月住房总支出（PITIA）。如果合格租金是 $5,000，PITIA 是 $4,200，DSCR 约为 1.19。计算时需要确认项目采用的租金和住房支出口径。
分子：用哪个租金，不是你说了算
购买投资房时，lender 通常参考 appraisal 里的 Form 1007 市场租金，或者实际租约，两者取较低值是常见做法，但具体口径因项目而异。短租收入、还没签约的预期涨租，一般不能直接按自己的想法填进分子。
分母：PITIA 包含什么
本金、利息、房产税、保险，很多项目还会算上 HOA——这五项合起来才是分母，不是只算本金加利息。只拿 principal and interest 当分母，算出来的 DSCR 会明显偏高，等真正报价出来时容易失望。
DSCR 数值大概意味着什么
| DSCR | 含义 | 实际影响 |
|---|---|---|
| ≥ 1.0x | 租金覆盖或高于月供 | 多数项目要求达到这个门槛，通过空间和定价更从容 |
| < 1.0x | 租金低于月供 | 可做空间明显变窄，通常需要更高首付或更强资产条件 |
| 0.75x–0.80x | 租金明显低于月供 | 部分 lender 可接受，代价是更高首付、更多储备金和更高利率，需个案确认 |
结果为什么会变
利率、税费、保险、HOA 或估值租金，任何一项变化，DSCR 都会跟着变。报价更新之后，值得重新算一遍，而不是拿最早那次的数字继续往下推。
David 提醒
计算前先确认清楚两件事：租金来源是 appraisal 还是实际租约，PITIA 里有没有漏算 HOA。这两点没弄清楚，算出来的 DSCR 基本没用——我见过不少人拿 P&I 当分母算了个很好看的数字，结果和 lender 报价对不上。
常见问题
DSCR 1.0 代表什么？
租金和住房支出大致打平，但不代表没有维修、空置这些现实成本——1.0 是贷款审批口径下的数字，不是真实现金流利润。
越高越好吗？
较高的覆盖通常余量更大，但贷款结果还要看信用、首付、储备金这些条件一起判断，不是 DSCR 单项决定的。
可以用自己手上的实际租约算吗？
有时可以参考，但最终用哪个数字取决于 appraisal 结果和具体项目规则，出 offer 前最好先跟 lender 确认口径。