不一定要准备 20% 首付。Conventional 最低可到 3%、FHA 最低 3.5% 都能买房，20% 更接近"免 mortgage insurance 的那条线"，而不是硬门槛。首付少一些能保留现金，但也可能增加月供或贷款成本——两者该怎么权衡，要算一笔明白账，不是一句口号能定的。
南加州主要贷款的首付门槛
| 贷款类型 | 最低首付 | 说明 |
|---|---|---|
| Conventional 普通贷款 | 3% | 信用分 620+，未满 20% 权益通常需付 mortgage insurance |
| FHA 贷款 | 3.5% | 信用分 580+，含按揭保险 |
| Jumbo 大额贷款 | 10%–20% | 贷款额超过当年 conforming 限额 |
| DSCR 投资房贷款 | 20%–25% | 看租金现金流，不看个人收入 |
低首付加保险 vs 死磕 20%，怎么比
没有标准答案，但很多刚需买家被"必须 20%"耽误了上车时间。关键是把两笔成本放一起比：mortgage insurance 通常是阶段性、可取消的（权益到约 20% 时 Conventional 贷款的 mortgage insurance 通常可以取消），而为了凑够 20% 推迟数年的时间成本是回不来的。用一个 $850,000 的房子举例：5% 首付约 $42,500、贷款 $807,500，每月多付一笔 mortgage insurance；死磕 20% 首付需要约 $170,000 现金，多攒出这 $127,500 的差额在南加州往往要好几年，这几年里还在付房租、还承担房价继续变化的不确定性。两者孰大孰小，取决于你的现金、月供承受力和当地房价节奏。
首付不够，还有这些路径
- CalHFA Dream For All — 面向首次购房者的首付援助，售房或 refinance 时偿还，有收入上限和名额限制。
- CalHFA MyHome — 提供首付援助，可与其他计划叠加，适合首次购房者。
- 赠与首付（Gift Funds） — 父母或亲属赠与可作首付，但要提供 Gift Letter 和资金来源证明。
- 低首付 Conventional / FHA — 先上车，等权益增长后再考虑取消 mortgage insurance 或 refinance。
首付资金不能来自借款，信用卡套现、私人借款一般不被接受。具体资格以 lender 审核和当期计划状态为准。
David 提醒
先把首付、月供和 mortgage insurance 放进同一张表，再决定要不要等。把目标房价和手上现金告诉我，我会把不同首付下的月供和总成本算清楚，再判断现在上车还是再等——不是先建议你一定放 20%。
常见问题
在南加州买房一定要 20% 首付吗？
不一定。Conventional 贷款最低可到 3%，FHA 最低 3.5%。20% 的主要好处是免去 mortgage insurance，但低首付方案能让买家更早入市、保留更多流动资金，哪种更合适取决于现金和持有计划。
Mortgage insurance 大概多少钱？
Conventional 贷款的 mortgage insurance 通常与贷款额、首付比例、信用分和贷款类型相关。当房屋权益达到约 20% 时通常可以取消，所以它往往是阶段性成本而非永久成本。
首付低会让月供高很多吗？
会高一些，因为贷款本金更大，还要加上 mortgage insurance。是否划算要把多出来的月供、保险费，以及等待期间的房价与租金变化一起算。
Gift funds 可以做首付吗？
部分项目允许符合条件的赠与资金，但赠与人、gift letter、转账和账户记录要符合要求。