自住房 vs 投资房贷款：利率、首付、审核全对比
简短回答：同一套房，报自住和报投资，贷款条件是两个世界：投资房首付通常 15–25%、利率高 0.5–1%+、审核更严、储备金要求更高。下面一张表看清所有差异，再告诉你哪条红线绝对不能碰。
先看 30 秒重点
- 首付：自住房常规 3–5% 起；投资房通常 15–25%。
- 利率：投资房通常比自住房高 0.5%–1% 以上（风险定价）。
- 审核：投资房看租金覆盖能力（DSCR）和更多储备金；自住房看个人收入和 DTI。
- 红线：明明是投资房却按自住房申请 = occupancy fraud（贷款欺诈），lender 可要求立即全额还款。
一张表看清全部差异
| 项目 | 自住房 Primary | 投资房 Investment |
|---|---|---|
| 首付 | 常规 3–5% 起；FHA 3.5% | 通常 15–25% |
| 利率 | 基准定价 | 通常高 0.5%–1%+ |
| 收入审核 | 工资单、税表、W-2，看 DTI | 个人收入 + 租金收入；DSCR 贷款可不看个人收入 |
| 储备金 | 一般 2–6 个月月供 | 通常 6–12 个月，要求更高 |
| 贷款类型 | Conventional / FHA / VA / USDA | Conventional 投资房 / DSCR / Bank Statement |
| 入住要求 | 通常要求 closing 后 60 天内入住、住满 1 年 | 无入住要求 |
为常见区间，具体以各 lender 当日定价和 investor guideline 为准。
为什么投资房更贵？
逻辑很简单：经济下行时，借款人会先保自住房、弃投资房。违约数据年年证明这一点，所以 Fannie Mae / Freddie Mac 对投资房收 loan-level price adjustment（LLPA）——风险越高，定价越贵，最终体现在你的利率和费用上。首付要求更高同理：lender 要你先用自己的钱承担第一波下跌。
投资房的特殊通道：DSCR 贷款
个人收入不够漂亮、但房子租金能覆盖月供？DSCR（Debt Service Coverage Ratio）贷款不看你的工资税表，只看租金 ÷ 月供 ≥ 1.0–1.25。这是很多华人投资者买第二、第三套房的常用工具。代价是首付通常 20–25%、利率高于常规投资房贷款。
想深入了解 DSCR 和 bank statement 贷款，可以看本站的 DSCR 指南和 bank statement 贷款指南。
红线：Occupancy Fraud（入住用途欺诈）
把投资房报成自住房拿低利率和低首付，是联邦层面的贷款欺诈（mortgage fraud）。后果包括：lender 依据贷款合同中的 occupancy 条款要求立即全额还款（acceleration），上报信用局，严重的可追究刑事责任。lender 不是吃素的：水电账单地址、报税地址、USPS 记录都能查。想省那点利差，代价可能是整笔贷款——不值得。
灰色地带提醒：买来自住、一年后搬走改出租，通常符合"住满一年"的约定；但买的时候就计划好不住进去还报自住，就是欺诈。拿不准就按投资房申请，或者先咨询你的 loan officer。
怎么选？三个问题问自己
- 1. 你真的会住进去吗？会——按自住房申请，享受最好条件。不会——老老实实按投资房走。
- 2. 首付够 20%+ 吗？不够就先别看投资房，或者考虑"先自住一套、攒几年再买投资房"的路径。
- 3. 现金流算过吗？投资房看的是税后净现金流：租金 −（月供 + 地税 + 保险 + HOA + 维修空置预留）。DSCR 低于 1 就是拿工资补贴租客，别干。
常见问题
Q：第二套度假房算哪类？
A：Second home 是单独类别，条件介于自住房和投资房之间：首付通常 10% 起，利率略高于自住房。必须确实自用，不能长期出租。
Q：可以用自住房贷款买 multi-unit 自己住一间吗？
A：可以。2–4 unit、自己住其中一间，仍算 owner-occupied，能用 FHA 3.5% 首付（有 self-sufficiency 测试等额外要求）。这是很多人的第一套投资组合起点。
数字为常见市场区间，不构成利率承诺；具体定价以各 lender 当日报价和 investor guideline 为准。贷款欺诈相关表述为一般性风险提示，不构成法律意见。